Вопрос раздела квартиры, приобретенной в рамках накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих («военная ипотека»), является одним из самых сложных и противоречивых в семейном и жилищном праве РФ․ На сегодняшний день единой судебной практики не существует: суды разных инстанций приходят к диаметрально противоположным выводам в похожих делах․ Ниже представлен подробный анализ правовой ситуации на основе актуальной судебной практики 2023–2025 гг․ и нормативных актов․

Ключевой правовой конфликт: две позиции судов

Спор строится на столкновении двух норм и подходов к трактовке средств НИС:

• Позиция А (Имущество совместное, подлежит разделу пополам): Основана на ст․ 34 Семейного кодекса РФ (имущество, приобретенное в браке, является совместным) и ст․ 256 ГК РФ․ Сторонники этой позиции ссылаются на позицию Пленума ВС РФ (п․ 17 Постановления № 5 от ): если жилье приобретено в браке, оно совместное, если не доказано, что куплено на личные средства одного супруга․ Поскольку военнослужащий не тратил свои личные заработки (средства НИС поступали от государства), а кредитную часть (если была) погашал за счет общего бюджета семьи, — квартира делится․
• Позиция Б (Имущество личного военнослужащего, не подлежит разделу): Основана на целевом назначении средств НИС․ Средства Целевого жилищного фонда выделяются конкретному военнослужащему для решения его жилищного вопроса․ Суды, придерживающиеся этой линии, считают: раз средства не являются заработком (ст․ 34 СК РФ) и выделены градообразующе для конкретного лица, то и квартира, купленная исключительно на эти средства, — личная собственность военнослужащего (ст․ 36 СК РФ, имущество, полученное безвозмездно)․

Критические факторы, влияющие на исход дела

Исход спора почти всегда зависит от конкретных обстоятельств сделки; Выделим ключевые сценарии:

Сценарий 1: Квартира куплена ТОЛЬКО на средства НИС (без кредита и личных сбережений)

Практика: В большинстве случаев суды (в т․ч․ ВС РФ в отдельных определениях 2024–2025 гг․) отказывают бывшему супругу в выделении доли․

Аргументация: Средства НИС — это целевая государственная поддержка, не являющаяся доходом супругов․ Квартира оформляется в собственность военнослужащего․ Поскольку личные средства семьи не затрачены, ст․ 34 СК РФ не применяется․

Важно: «Та часть квартиры, которая куплена на эти средства [НИС], разделу не подлежит (ст․ 34 Семейного кодекса РФ)»․

Сценарий 2: Использовались средства НИС + Кредитные средства (ипотечный кредит банка)

Практика: Наиболее частый вариант, когда бывая супруга ВЫИГРЫВАЕТ дело․

Аргументация: Кредитная часть (ипотечный кредит) погашается ежемесячными платежами․ Если платежи производились за счет заработка военнослужащего (который является совместным доходом по ст․ 34 СК РФ) или общих средств семьи, — образуется долговая нагрузка на совместное имущество․ Соответственно, пропорция, оплаченная за счет кредита (погашенного за счет общих средств), признается совместной собственностью․

• Сумма первоначального взноса (НИС), доля военнослужащего (личная)․
• Сумма погашенного кредита за счет общих средств — делится пополам․

Сценарий 3: Квартира оформлена в совместную долевую собственность изначально

Если при покупке в Договоре купли-продажи и в ЕГРН указаны оба супруга как собственники (долевые доли),, спора быть не может․ Квартира делится согласно оформленным долям (обычно 50/50), независимо от источника средств․ Отказаться от доли в пользу бывшего супруга можно только по сделке дарения или договору раздела․

Сценарий 4: Использованы личные сбережения семьи (материнский капитал, продажа совместной квартиры и т․д․)

Любые вложения совместных средств (продажа старой квартиры, материнский капитал, накопления) создают право бывшего супруга на соответствующую долю; Суды вычисляют долю пропорционально вложениям․

Роль залогодержателя (Банка) и Росвоенипотеки

Частый миф: «Банк/Росвоенипотека не даст разрешение на раздел, значит делить нельзя»․

Реальность (подтвержденная практикой 2024–2025 гг․):

«Определение долей бывших супругов не требует согласия залогодержателя и не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения»․

• Раздел доли (определение доли в праве общей собственности), это правовой факт, не требующий согласия банка․
• Однако выделение доли в натуре (физическое отделение комнаты) или продажа доли третьим лицам потребует согласия залогодержателя (п․ 3 ст․ 256 ГК РФ, ст․ 35 Закона об ипотеке)․
• Росвоенипотека (ФГБУ «Росвоенипотека») не является залогодержателем по банковскому кредиту, она является оператором НИС․ Её согласие на раздел доли в праве собственности также не требуется, но уведомление обязательно․

Процедура раздела: добровольно или через суд

«Разделить квартиру можно добровольно с согласия бывших мужа и жены или принудительно через суд»․

1. Договор о разделе имущества (ст․ 38 СК РФ, ст․ 252 ГК РФ): Оформляется у нотариуса․ Позволяет зафиксировать любые доли (не обязательно 50/50), учесть вложения НИС, кредит, ремонт․ Требуется нотариальная форма․ После регистрации в Росреестре доля бывшей супруги становится ее полной собственностью (с обременением ипотекой)․
2. Иск в суд: Если договориться не удалось․ К иску прилагаются: свидетельство о разводе, выписка ЕГРН, договор купли-продажи, договор ипотеки, справки о погашении кредита, расчет доли (экспертиза)․ Судебная практика показывает: суды первой инстанции часто отказывают, но апелляции и кассации (в т․ч․ ВС РФ) все чаще удовлетворяют иски при наличии погашенного кредитного плеча за счет общих средств․

Согласие бывшей супруги на продажу квартиры

Даже если квартира оформлена только на военнослужащего, а раздел имущества не производился:

• До официального раздела имущества (договором или решением суда) квартира считается совместной (презумпция ст․ 34 СК РФ), если была куплена в браке․
• Для продажи квартиры необходимо нотариальное согласие второго супруга (даже бывшего), если не истек 3-летний срок исковой давности (ст; 38 СК РФ) с момента расторжения брака․
• Продажа без согласия — грубовое нарушение прав супруга, сделка может быть оспорена и признана недействительной (ст․ 177 ГК РФ, судебная практика по вопросу 00104647)․

Резюме: пошаговый алгоритм действий для бывшей супруги

Актуальные тренды судебной практики (2024–2025 гг․)

• Верховный Суд РФ (Определения 2025 г․): Все чаще указывает, что средства НИС — это средство обеспечения права военнослужащего на жилье, но если в приобретении участвовали кредитные средства, погашаемые за счет заработка (совместного имущества), — право супруга на долю восстанавливается․
• Отказ в разделе «чистой» НИС: Стабильна практика отказа в выделении доли, если квартира куплена исключительно на субсидию НИС без привлечения кредита и личных средств․
• Срок исковой давности (ст․ 38 СК РФ): 3 года с момента расторжения брака․ Промахнуться со сроком опасно, но суды часто восстанавливают срок, если имущество не разделялось фактически․

Краткий ответ на вопрос заголовка:

• НЕТ — если квартира куплена только на средства НИС (субсидия), без ипотечного кредита и личных средств семьи․ Это личная собственность военнослужащего․
• ДА, если при покупке использовался ипотечный кредит, погашаемый за счет заработка/общих средств, или вложены личные совместные средства (продажа другой квартиры, маткапитал, сбережения)․ Доля определяется пропорционально вложенным совместным средствам․
• ДА (презумпция) — до момента официального раздела имущества (договором или судом) для любых действий с квартирой (продажа, дарение, залог) обязательно нотариальное согласие бывшей супруги, если с момента развода прошло менее 3 лет (или имущество не разделено)․

Рекомендация: Не опирайтесь на общие фразы из интернета․ Каждый случай уникален․ Обратитесь к юристу, специализирующемуся на военной ипотеке и семейном праве, для проведения расчета доли и оценки перспектив конкретного дела․

Статья подготовлена на основе судебной практики 2023–2025 гг․, материалов КонсультантПлюс, ГАРАНТ, разъяснений Пленума ВС РФ и Федерального закона № 117-ФЗ «О военной ипотеке»․ Информация носит ознакомительный характер и не является правовым консультированием․