Тема реализации недвижимости, ранее принадлежавшей Министерству обороны Российской Федерации, остается одной из самых обсуждаемых в сфере государственного управления имуществом и инвестиционного строительства. Процесс вывода объектов из ведения Вооруженных Сил и их последующей продажи — это сложная многоступенчатая процедура, закрепленная в законодательстве, но имеющая свою специфику, риски и яркие прецеденты.

Правовая база и регулирование процесса

Основным нормативным актом, регулирующим обращение имуществом Минобороны, является Федеральный закон от № 217-ФЗ «Об особенностях обращения имуществом, находящимся в ведении федеральных органов исполнительной власти, осуществляющих функции по обеспечению обороны и безопасности государства».

Ключевые этапы вывода и продажи:

1. Инвентаризация и оценка: Проводится техническая инвентаризация объектов, определяется их кадастровая и рыночная стоимость.
2. Принятие решения о приватизации/продаже: Объект включается в Прогнозный план приватизации федерального имущества или в Перечень имущества, подлежащего реализации.
3. Организация торгов: Продажа осуществляется преимущественно в форме электронных аукционов (на площадках типа РТС-Тендер, Сбербанк-АСТ и др.) или конкурсов.

Роль АО «Российский аукционный дом» и ДОМ.РФ

В соответствии с госконтрактом от № 969/ОК/2013/ДРГЗ, АО «Российский аукционный дом» долгое время выполняло функции уполномоченного продавца и организатора аукционов по реализации движимого имущества ВС РФ. В последних годах ключевую роль в реализации недвижимости (земельных участков с объектами капитального строительства) начала играть АО «ДОМ.РФ» (ранее — АХБ «Россия»), выступающая агентом по управлению и продаже сложных активов.

Механизмы продажи: от простых аукционов до КРТ

Для крупных территорий бывших воинских частей, требующих серьезных инвестиций в инфраструктуру, стандартный аукцион часто оказывается неэффективным. В этом случае применяется механизм Комплексного развития территории (КРТ).

Суть механизма КРТ:

• Покупатель приобретает не просто «землю с руинами», а обязательство по созданию новой городской среды.
• Разрабатывается проект планировки территории (ППТ) и соглашение о КРТ.
• Инвестор берет на себя расходы по демонтажу старых зданий, прокладке инженерных сетей, строиждению социальных объектов (школ, садов, поликлиник) и дорог.
• Взамен инвестор получает право на застройку жилой и коммерческой недвижимости для последующей продажи.

Пример: Осенью 2021 года ДОМ.РФ анонсировала торги по продаже территории бывшей воинской части в посёлке Сапёрный Колпинского района (Санкт-Петербург) площадью 34,9 га именно по механизму КРТ. Участок расположен на Петрозаводском шоссе, 47, на берегу Невы, рядом с фабрикой «Балтика-мебель». Окружение: преимущественно частная застройка и садоводства.

Проблемы и вызовы реализации: кейс Сапёрного и другие примеры

Несмотря на привлекательную локацию (бережная линии, близость к мегаполису), продажа территории в Сапёрном столкнулась с серьезными трудностями.

Основные причины безуспешных торгов:

• Завышенная стартовая цена. Первоначальная стоимость лота составляла сотни миллионов рублей (например, 388 млн рублей за 34,9 га и 15 зданий), что при высоких рисках и затратах на подготовку территории отпугивало девелоперов.
• Сложность коммуникаций. Необходимость проведения газопроводов, электричества, водоснабжения и канализации на 35 га «пустого» места требует миллиардных вложений на старте.
• Экология и обследование. Военные объекты часто требуют проведения инженерно-экологических изысканий (загрязнение нефтепродуктами, тяжелыми металлами, наличие неразорвавшихся снарядов на полигонах), что увеличивает сроки и стоимость входа в проект.
• Статус земель. Часто земли находятся в категории «земли обороны» или «земли особо охраняемых территорий», перевод в категорию «земли поселений» требует времени и согласований.

ДОМ.РФ даже снижая цену, не могла найти покупателя на этот актив длительное время. Аналогичные ситуации наблюдались и в других регионах (например, продажа объектов в Калининском районе СПб, торги в Старых Дорогах и др.).

Коррупционные риски и общественный резонанс

История продаж военной недвижимости неразрывно связана со скандалами. Бывший сотрудник военного ведомства, полковник в отставке Юрий Павленко, публично заявлял о том, как высокопоставленные военнослужащие «умудрялись распродать значительную часть земель, принадлежавших министерству обороны».

«Любая коррупционная схема рано или поздно обнаруживается. Однако продажа стратегически важных объектов простым покупателям уже является очень серьезным преступлением».

Основные схемы нарушений, выявляемые следствием и СЧ:

• Умысленное занижение кадастровой стоимости перед аукционом.
• Продажа объектов, не включенных в планы приватизации, или не подлежащих продаже (объекты стратегического назначения).
• Фиктивные аукционы с заранее определенным победителем (аффилированными структурами).
• Незаконное присвоение прав аренды с последующим выкупом по сниженной цене.

Особенности покупки: на что обратить внимание инвестору

Приобретение территории бывшей воинской части — это проект с высокой доходностью, но и с высоким профилем риска (High Yield / High Risk).

Чек-лист для покупателя (Due Diligence):

1. Юридическая чистота: Отсутствие обременений, арестов, споров о границе участка, наличие права на землю (собственность или аренда с правом выкупа).
2. Категория земель и ВРИ: Соответствие разрешенного использования (ВРИ) планируемому проекту. Необходимость перевода категории земель (например, с «обороны» на «поселения»).
3. Инженерные изыскания: Наличие актуальных отчетов по геологии, экологии, геодезии. Оценка стоимости сноса/утилизации старых капитальных строений (часто это бетонные бункеры, ангары, казармы 1950-80-х гг.).
4. Социальная инфраструктура: Готовность муниципалитета принять на баланс школы, сады, дороги, построенные инвестором в рамках КРТ. Согласование ППТ (проекта планировки территории).
5. Сроки и этапность: Реализация таких проектов тянется на 5-10+ лет. Важно зафиксировать в договоре купли-продажи или соглашении о КРТ четкие этапы сдачи объектов и график платежей.

Перспективы и тренды 2024–2026 гг.

На сегодняшний день (по состоянию на июль 2026 г.) наблюдается смена парадигмы:

• Отказ от «быстрых денег»: Минобороны и Росиммущество стали более селективны. Приоритет отдается крупным девелоперам и госкорпорациям (ВЭБ.РФ, ДОМ.РФ), готовым на КРТ, а не спекулянтам на перепродажу земли.
• Цифровизация торгов: Полный переход на электронные площадки (ЕИС, площадки ЭТП) с обязательной идентификацией участников через ЕСИА/КЭП.
• Интеграция в градостроительную политику: Продажа военных участков теперь жестко привязана к генеральным планам городов и схемам территориального планирования. «Точечная» застройка без социальной инфраструктуры практически не утверждается.
• Военная реформа и оптимизация: Продолжается процесс сокращения гарнизонов и объединения частей, что высвобождает новые массивы земли в пригородных зонах миллионников (Москва, СПб, Екатеринбург, Новосибирск, Владивосток).

Продажа бывших воинских частей — это не просто сделка купли-продажи недвижимости, а сложный градостроительный и инвестиционный процесс. Успешные кейсы (например, реализация территории бывших казарм в центре Екатеринбурга или проекты на бывших аэродромах в Подмосковье) показывают, что при грамотном подходе (механизм КРТ, прозрачные аукционы, государственная поддержка инфраструктуры) эти территории становятся драйверами развития городов.

Однако история с посёлком Сапёрный демонстрирует: без адекватной стартовой цены, четкого градостроительного регламента и решения вопросов экологии/инженерии даже уникальные по локации активы могут годами висеть на балансе продавца, генерируя издержки на охрану и содержание. Для инвестора вход в такие проекты возможен только после глубокой проработки финансовой модели и юридических рисков.

Статья подготовлена на основе открытых данных СМИ (168.ru, dp.ru, официальные сайты ДОМ.РФ, Росиммущества), материалов госзакупок (контракт 969/ОК/2013/ДРГЗ) и судебной практики по спорам о реализации федерального имущества. Актуальность информации на июль 2026 года.