Тема недвижимости, расположенной на территории военных частей или в закрытых административно-территориальных образованиях (ЗАТО), всегда отличалась специфическим правовым режимом. На фоне современных реалий — военного положения и активных боевых действий — вопросы приобретения, продажи и приватизации такого жилья приобрели особую остроту. В данной статье мы подробно разберем правовые нюансы, риски для сторон сделки и алгоритм безопасных действий, опираясь на актуальную судебную практику и законодательные изменения на 24 июля 2026 года.

Правовой статус жилья: служебное vs частная собственность

Прежде чем рассматривать сделки, критически важно определить статус квартиры:

• Служебное жилье, предоставляется военнослужащим по договору на срок службы. Оно находится в государственной (ведомственной) собственности (Минобороны, Росгвардии и др.). Приватизировать такую квартиру практически невозможно, особенно если она расположена в закрытом военном городке (ЗАТО). Продажа, дарение или обмен служебного жилья не допускаются.
• Жилье в частной собственности, квартиры, приватизированные ранее (до введения запретов на приватизацию в ЗАТО) или приобретенные в собственность по иным основаниям (наследие, покупка у физлица). Только такие объекты могут быть предметом купли-продажи.

Важно: Даже если квартира в частной собственности, но дом находится в закрытом военном городке, режим доступа к территории накладывает отпечаток на ликвидность и процесс сделки (пропуска для нотариуса, оценщика, покупателя).

Сделки с недвижимостью в условиях военного положения: законность и практика

Согласно украинскому законодательству (контекст источника от ), военное положение не запрещает покупать или продавать квартиры, дома или земельные участки. Однако на практике ситуация сложнее:

• В отдельные периоды (по данным Минфина Украины) сделки фактически не заключались или приостанавливались нотариусами.
• Существуют ограничения по отдельным территориям (зона боевых действий, приграничные зоны, территории временной оккупации), где оформление прав регистраторами отказывается.
• Крайне важно: Продажа по доверенности в военное время запрещена или несет колоссальные риски. Доверенность теряет свою силу с момента смерти выдавшего ее лица, что делает такую схему небезопасной для покупателя.

Программа «Восстановление» и сертификаты: риски для продавцов

Из-за военных действий появилась возможность оплаты за недвижимость сертификатами государственной программы «Восстановление» (выплаты за уничтоженное войной имущество).

Главный риск несет продавец: забронированные покупателем средства перечисляются после заключения договора купли-продажи (ДКП) в автоматическом режиме, но гарантий фактического поступления денег нет. Если по техническим или административным причинам выплата задерживается или отменяется, продавец уже потерял право собственности на квартиру.

Основные риски для покупателя

1. Физическое разрушение объекта в результате боевых действий.
2. Утрата или подделка правовых документов (мошеннические схемы).
3. Споры по праву собственности (недобросовестные продавцы, наследники, бывшие супруги).
4. Обременения и аресты: наличие открытого исполнительного производства означает, что на имущество может быть наложен арест, что сделает невозможным любые действия с недвижимостью.

Критерии безопасности и выбора объекта (Чек-лист)

Если решение о покупке принято, для минимизации военных рисков необходимо соблюдать жесткие отборные критерии. Выбирайте квартиры не выше 4–5 этажа (вероятность поражения верхних этажей выше, сложнее эвакуация).

Обязательные требования к локации:

• Избегайте жилья возле стратегически важных объектов: электростанций, военных объектов (аэродромов, складов, штабов), мостов, крупных транспортных узлов, правительственных зданий.
• Проверяйте наличие укрытия: капитальный подвал, специально оборудованное бомбоубежище в доме или доступное в пешей доступности (не дальше 5–10 мин).
• Анализируйте ситуацию в регионе: интенсивность обстрелов, наличие ПВО, логистика эвакуации, стабильность коммунального хозяйства (свет, вода, газ, связь).

Помните: Некоторые квартиры долго остаются на рынке не только из-за военных рисков, но и по бытовым причинам: завышенная цена, плохое состояние (износ коммуникаций, крыши), неудобная планировка или сезонные колебания спроса.

Алгоритм безопасной сделки: Due Diligence и профессиональная поддержка

В условиях войны любые операции с недвижимым имуществом крайне нежелательны и рискованны. Если вы все же решаетесь на покупку, заручиться поддержкой профильных профессионалов — это не рекомендация, а необходимость.

Этапы проверки (Legal Due Diligence):

1. Проверка продавца: правоспособность, отсутствие банкротства, судебных споров, ограничений дееспособности. Проверка паспорта в базах МВД/Госуслуг.
2. История объекта (Chain of ): изучение всех переходов права собственности за последние 3–5 лет (договоры ДДУ, купли-продажи, дарения, приватизации, судебные решения о вступлении в наследство). Выявление «подставных» лиц и фиктивных сделок.
3. Обременения (ЕГРН/Реестр прав): аресты, ипотеки, залог, обременения в пользу третьих лиц, обременение «жилищными правами» (прописанные лица, отказ от приватизации).
4. Техническое состояние: актуальный технический паспорт БТИ (сверка площадей, перепланировок), заключение эксперта о несущих конструкциях (актуально для старых фондов в военных городках).
5. Коммунальные долги: справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ, капремонту, газу, электричеству на день сделки.

Роль нотариуса:

Стоит воспользоваться услугами проверенного нотариуса, который:

• Проверит документы самостоятельно перед сделкой.
• Обеспечит безопасность расчетов (через нотариальную ячейку или аккредитив в банке — никогда не рассчитывайтесь наличными без документального подтверждения).
• Правильно составит ДКП с учетом военных рисков (условия о риске случайного гибели вещи, порядок возврата аванса при отмене регистрации, force-majeure условия).
• Подаст документы на госрегистрацию в электронном виде (ускоряет процесс).

Особенности рынка: Пример «Военный городок» (Солнечногорск, РФ)

Как иллюстрация ценовой политики на вторичном рынке в военных городках (на примере г. Солнечногорск, ул. Военный городок, данные ЦИАН на 2026 год):

• Количество объявлений: ~15 шт.
• Минимальная площадь: 34,26 кв.м.
• Ценовой диапазон: от 2,74 млн руб.

Цены здесь традиционно ниже, чем в аналогичных по комфорту городах без статуса ЗАТО/военного городка, из-за ограничений доступа (пропускной режим), сложностей с переоформлением прописки для граждан, не связанных с ведомством, и ниже ликвидности.

Резюме: Самое главное, что нужно помнить

⚠ Ключевые выводы для принятия решения:

1. Приватизация служебки в закрытом городке — миф. Не тратьте время и деньги на адвокатов, обещающих «обходные пути», это мошенничество.
2. Покупка в военное время — высокий риск. Операции крайне нежелательны. Если нет острой необходимости (переезд в безопасный регион, срочная продажа ради спасения жизни) — лучше отложить сделку.
3. Сертификаты «Восстановление» — риск продавца. Не подписывайте ДКП и не передавайте ключи, пока реальные деньги не зачислятся на ваш счет (или в нотариальную ячейку/аккредитив с безотзывным условием).
4. Доверенности не работают. Только личное присутствие сторон или нотариальное заверение воли в строгом соответствии с действующим законом.
5. Проверка — залог выживания. Экономия на юристе/нотариусе при покупке в зоне риска может стоить вам квартиры и денег. Включите в договор условия о возврате средств при разрушении объекта до регистрации права.
6. Локация решает всё. 1–5 этаж, подвал/убежище, удаленность от военных объектов — это ваш главный актив безопасности.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Законодательство в сфере недвижимости и военного положения меняется оперативно. Перед совершением любых действий обязательно обратитесь к квалифицированному юристу-недвижимостному специалисту вашей юрисдикции.