Тема использования земельных участков, расположенных вблизи или непосредственно под воинскими частями, приобретает особую актуальность в условиях военного положения. Ниже представлен обзор действующего законодательства, ключевых изменений, внесённых в период боевых действий, а также практических советов для арендаторов, собственников и представителей военных администраций.
Нормативная база
- Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) – ст. 39.6 (предоставление земельных участков в аренду на торгах и без торгов), ст. 93 (земли обороны и безопасности).
- Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – ст. 652 (права на земельный участок при аренде здания или сооружения).
- Закон Украины «Об аренде земли» (в редакции, действующей во время военного положения) – положения о автоматическом продлении договоров аренды и отмене аукционов.
- Постановления Правительства РФ о гарантии сохранения прав на аренду земли для участников СВО (от ).
- Нормативные акты, вводящие льготы по земельному налогу и арендной плате в период военного положения (например, постановление от о не начислении платы за землю с по 31.12.года, следующего за годом отмены военного положения).
Что такое «земли обороны и безопасности»?
Согласно ст. 93 ЗК РФ, к землям обороны и безопасности относятся участки, которые:
- Используются для размещения воинских частей, учебных центров, полигонов, складов вооружения и другой военной инфраструктуры;
- Предназначены для обеспечения обороны страны, включая зоны прикрытия, инженерные сооружения и объекты гражданской обороны.
На таких землях действует специальный режим: их изъятие из оборота, передача в аренду или предоставление в пользование возможно только в соответствии с федеральными законами и нормативными актами, регулирующими военное положение.
Автоматическое продление договоров аренды
По информации юриста киевского офиса CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang Максима Морозова, в период военного положения договор аренды земли может быть автоматически продлён на один год без необходимости подачи нового заявления или проведения дополнительных торгов.
Отмена аукционов по правам аренды
Во время военного положения отменены аукционы по правам аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в коммунальной собственности. Это означает, что передача таких земель в аренду осуществляется по упрощённой схеме – непосредственно между государством (или муниципалитетом) и арендатором.
Льготы по земельному налогу и арендной плате
Согласно постановлению от , на период с по 31.12.года, следующего за годом отмены военного положения, не начисляется и не уплачивается плата за землю (земельный налог и арендная плата) за участки государственной и коммунальной собственности, расположенные под воинскими частями.
Защита прав участников СВО
Постановлением Правительства РФ от гарантировано сохранение прав на аренду земли для бойцов СВО на весь период их нахождения в зоне боевых действий. Сроки действующих договоров аренды продлеваются автоматически, а расторжение таких договоров возможно только по инициативе арендатора и с соблюдением установленной процедуры.
Порядок получения земельного участка под воинскую часть
- Определение категории земли – необходимо установить, относится ли участок к землям обороны и безопасности (ст. 93 ЗК РФ) или к иной категории (сельскохозяйственные, лесные и т.д.).
- Согласование с военной администрацией – если участок предназначен для размещения воинской части, требуется получение согласия командования части или соответствующего военного органа.
- Подготовка документации – включает в себя выписку из Государственного земельного кадастра (или временного реестра, если основной кадастр недоступен), технический план участка, согласование градостроительной документации.
- Выбор формы предоставления – возможны варианты:
- аренда на торгах (если не отменено военным положением);
- аренда без торгов (по ст. 39.6 ЗК РФ);
- бесплатное предоставление в пользование (для государственных нужд).
- предмет аренды (точное описание границ участка);
- срок действия (с учётом возможного автоматического продления);
- размер арендной платы (или указание на её отсутствие в период льгот);
- права и обязанности сторон (в т.ч. обязательства по сохранению назначения земли, недопущению её загрязнения и т.д.);
- условия досрочного расторжения и продления.
- Регистрация договора – договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в Росреестре (или в соответствующем органе Украины, если речь идёт о территории, находящейся под юрисдикцией Украины).
Особенности учёта и налогообложения
- Во время военного положения земельный налог и арендная плата за участки государственной и коммунальной собственности не начисляются. Это касается как земель под воинскими частями, так и прилегающих территорий, используемых для обеспечения их деятельности.
- По окончании действия льготного периода необходимо подать налоговые декларации за предшествующий год, указав сведения о земельном налоге и арендной плате за 2022 год (как указано в изменениях в вопросах аренды земли и налогообложения).
- Если участок передан в субаренду (например, для размещения гражданских объектов, необходимых для обеспечения жизни личного состава), субарендатор также освобождается от уплаты земельного налога на период действия основного договора аренды.
Практические рекомендации
- Проверяйте статус земли до начала переговоров – убедитесь, что участок действительно относится к землям обороны и безопасности или имеет иное целевое назначение, позволяющее его арендовать.
- Сохраняйте копии всех согласований (приказы командования, выписки из кадастра, протоколы встреч) – они могут потребоваться при регистрации договора и в случае споров.
- Учитывайте возможные изменения законодательства – в условиях военного положения нормы могут корректироваться достаточно часто; рекомендуется подписаться на официальные рассылки органов власти и юридических консультантов.
- Оформляйте аренду с учётом автоматического продления – включите в договор положение о возможности автоматического продления на срок, установленный законодательством (например, на один год).
- Консультируйтесь с юристом, специализирующимся на земельном и военном праве – это поможет избежать ошибок при оформлении документов и обеспечит защиту ваших прав.
Земля под воинской частью представляет собой особый объект земельных отношений, регулируемый комплексом норм земельного, гражданского и военного права. В условиях военного положения законодательство предоставляет ряд льгот и упрощённых процедур: автоматическое продление договоров аренды, отмена аукционов, освобождение от земельного налога и арендной платы, а также гарантированную защиту прав участников СВО. Понимание этих особенностей и соблюдение установленного порядка оформления позволяют эффективно использовать земельные ресурсы для обеспечения нужд воинских частей, минимизируя правовые риски и финансовые нагрузки.
Если у вас возникли дополнительные вопросы или требуется помощь в подготовке конкретного договора аренды, рекомендуем обратиться к квалифицированному юристу, имеющему опыт работы с земельными участками, находящимися в ведении военных органов.